Обзоры СМИ
20.04.2012
Что подразумевает управление жилым домом:
техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
предоставление коммунальных услуг жильцам;
• решение вопросов пользования общим имуществом (сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории).
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом:
• непосредственное управление самими жильцами — собственниками квартир;
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), либо иным потребительским кооперативом;
управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Шаг 1. Создавать ТСЖ хотят и готовы не все
При наличии товарищества руководить домовладением будут обычные собственники квартир, не искушенные в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом проб и ошибок, можно обратиться к профессионалам в управляющую компанию.
Если в доме создано ТСЖ, то выбор управляющей компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора управления с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к УК защищать права жильцов будет ТСЖ.
Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора управления происходят на общем собрании собственников квартир, за нанимателей голосует орган местного самоуправления. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора. Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса:
а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них.
При этом жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания.
Чтобы было из чего выбирать, можно дать объявление в местной прессе: «Требуется УК». Можно обратиться за информацией в департамент ЖКХ и ТЭК администрации Волгограда (http://gkh. volgadmin.ru, тел. 38-46-70).
Шаг 2. На что обращать внимание при выборе УК?
Необходимо ознакомиться с работой потенциальной УК на других объектах, побеседовать с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. О надежности частной управляющей компании свидетельствует и стаж ее работы в данном статусе. Перед одобрением и заключением договора нужно внимательно ознакомиться с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ответственности УК за некачественную работу. Защитить свои права жильцы смогут, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности. В таких случаях будут применяться Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая
Шаг 3. Проводим общее собрание жильцов
Все решения — о способе управления домом, выборе управляющей компании и др. — принимаются на общем собрании жильцов — собственников квартир. Подробные правила содержатся в ст. 44-48 Жилищного кодекса. О дате, месте и повестке собрания жильцов необходимо известить не менее чем за-10 дней. Собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, обладающие более чем 50% голосов;
Возможно заочное голосование;
Решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал.
Шаг 4. Составляем договор с управленцами
Перечень обязательных пунктов договора с УК перечислен в ст. 162 Жилищного кодекса. Обязательно должны быть указаны:
1) состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень управляемого имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;
перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;
порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей. Расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно. Тарифы на оплату коммунальных услуг устанавливают региональные и местные власти;
порядок осуществления контроля за работой управляющей компании: по закону УК не реже чем раз в год предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.